Für schenkungsteuerliche Zwecke kann es attraktiv sein, fremdfinanzierte Immobilien zu übertragen, denn die auf dem Objekt lastenden Schulden mindern die schenkung-steuerliche Bemessungsgrundlage. Einkommen-steuerlich kann das jedoch nach hinten losgehen.

Grundsätzlich gilt: Die unentgeltliche Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie ist einkommensteuerfrei. Diese Steuerfreiheit greift allerdings nicht, soweit Verbindlichkeiten mitübertragen werden und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verschenkt wird. Muss der Beschenkte das Darlehen, das für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurde, übernehmen und liegt die Anschaffung noch keine zehn Jahre zurück, stuft der Bundesfinanzhof diesen Vorgang als teilentgeltlich ein. Die Übernahme von Schulden gilt als Entgelt. Die Folge: Insoweit kann ein anteiliger steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Unabhängig davon beginnt hinsichtlich dieses Anteils die Zehnjahresfrist erneut zu laufen, d. h., eine steuerfreie Veräußerung ist erst wieder nach Ablauf von zehn Jahren nach der Schenkung möglich.

Unklar ist derzeit, ob diese Rechtsprechung auch auf Anteile an vermögensverwaltenden Personengesellschaften übertragbar ist, die ihrerseits fremdfinanzierte Immobilien halten. Wer einen solchen Anteil verschenkt, überträgt faktisch ebenfalls einen Teil der Schulden – und auch hier könnte innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegen. Allerdings besteht in diesem Fall kein Wahlrecht, ob und in welcher Höhe Schulden mitübertragen werden, sondern diese gehen durch die Schenkung des Personengesellschaftsanteils als Einheit automatisch über. Derzeit kann das (noch) nicht ausgeschlossen werden.

Um das Problem zu vermeiden, könnten die Schulden vor der Übertragung – soweit möglich – getilgt werden. Alternativ kann es sinnvoll sein, die Immobilie zwar über eine Gesellschaft zu erwerben, die Darlehen aber privat aufzunehmen. Dann wäre der Gesellschaftsanteil nicht mit Schulden belastet und könnte steuerlich unproblematisch übertragen werden.