Eigentümer größerer Immobilienvermögen stehen spätestens im Rahmen von Nachfolgeüberlegungen - aber nicht nur dann - vor der Frage, wie das Immobilienvermögen organisiert und strukturiert werden kann. Bei der Entscheidung werden immer auch steuerliche Überlegungen eine Rolle spielen (müssen). In unserer Augustausgabe 2020 (S. 2) haben wir Ihnen bereits die GmbH als Vehikel der Vermögensverwaltung vorgestellt. Eine andere Variante stellt die vermögensverwaltende Personengesellschaft dar. Dabei wird das Immobilienvermögen mittels einer - gegebenenfalls haftungsbeschränkten - Personengesellschaft gehalten, wobei die Personengesellschaft aus steuerlicher Sicht keine gewerblichen Einkünfte erzielt. Es gilt eine Bruchteilsbetrachtung und jeder Gesellschafter erzielt (anteilig) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Veräußerungsgewinne können nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist einer Immobilie steuerfrei vereinnahmt werden, sofern die Grenzen des gewerblichen Grundstückshandels nicht überschritten sind. Gleichzeitig kann durch die Struktur der Personengesellschaft das Familienvermögen zusammengehalten und den Nachkommen eine übersichtliche Organisation hinterlassen werden.

Ideal für private Immobilienvermögen - eigentlich! Die Gestaltung hat jedoch einen steuerlichen Haken: Hat die Personengesellschaft Schulden, beispielsweise aus einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb, stellt sich steuerlich die Frage, ob eine Anteilsschenkung für einkommensteuerliche Zwecke zu einem (teil-)entgeltlichen Geschäft wird. Dies hätte zur Folge, dass beim Schenker für Immobilien der Personengesellschaft innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist eine Belastung mit Einkommensteuer eintreten könnte. Außerhalb der 10-Jahresfrist würde beim Beschenkten (teilweise) eine neue Frist beginnen. Wird eine Immobilie bei Übernahme einer Verbindlichkeit direkt geschenkt, tritt dieses Ergebnis jedenfalls ein. Übrigens gibt es den einkommensteuerlichen Effekt nicht, wenn Immobilie samt Schulden auf einen Erben übergehen.

Ob eine Übertragung dieses Grundsatzes auch auf fremdfinanzierte vermögensverwaltende Personengesellschaften erfolgen muss, ist strittig. Zuletzt ist das Finanzgericht Köln dem entgegengetreten. Eine Positionierung von Finanzverwaltung und Bundesfinanzhof (BFH) stehen noch aus. Insbesondere das anhängige Verfahren beim BFH wird nach Abschluss hoffentlich Klarheit darüber schaffen, ob die vermögensverwaltende Personengesellschaft aus steuerlicher Sicht uneingeschränkt empfohlen werden kann oder ein großer Wermutstropfen verbleibt.