Nutzt ein Unternehmer eigenes Grundvermögen teilweise auch für die unternehmerische Tätigkeiten (z. B. Arbeitszimmer, Praxisräume, Garagen oder Lagerräume) ist die Thematik, dass diese Grundstücksteile steuerliches Betriebsvermögen werden - mit Nachteilen und Risiken, zu beachten. Ab dem Jahr 2026 besteht ein Wahlrecht für den Ansatz eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteile im Betriebsvermögen, sofern ihre Größe nicht mehr als 30 m² oder der Wert nicht mehr als 40.000 € beträgt. Das bedeutet: liegt beispielsweise das Arbeitszimmer unter diesen Grenzen, besteht die Möglichkeit auf den Ansatz als Betriebsvermögen zu verzichten. Dabei ist es ausreichend, wenn nur eine der beiden Größen unterschritten wird. Dies hätte den Vorteil, dass im Falle einer Betriebsaufgabe oder Grundstücksveräußerung die entstandenen stillen Reserven nicht mehr steuerrelevant sind und somit kein anteiliger Veräußerungsgewinn versteuert werden müsste. Nachteilig und neu ist, dass für grundstücksorientierten Kosten des Grundstücksteils bei Ausübung des Wahlrechts ab 30.12.2025 ein Abzugsverbot besteht. 

Ein Risko besteht bei Ausübung das Wahlrechts für alle Grundstücksteile, die die 30-m²-Grenze überschreiten, denn dann ist jährlich zu prüfen, ob der Wert von 40.000 € ebenfalls überschritten wird. Eine Überschreitung dieser Grenze in späteren Jahren hätte zur Folge, dass der betrieblich genutzte Grundstücksteil wieder zum notwendigen Betriebsvermögen wird. 

Ob die Ausübung des Wahlrechts steuerlich von Vorteil ist, hängt vom Einzelfall ab. Sprechen sie uns bei Fragen hierzu gerne an. 

Ein Urteil des Finanzgerichts München fiel zum Vorteil des Steuerpflichtigen aus. Es war die Frage zu klären, ob bei Veräußerung einer privat genutzten Wohnung, die vor mehr als 10 Jahren angeschafft worden war, der Veräußerungsgewinn für ein ehemaliges Arbeitszimmer anteilig zu versteuern ist, das vor weniger als 10 Jahren aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass durch die Entnahme des Arbeitszimmers eine neue 10-Jahres-Frist begann. Das Finanzgericht entschied, dass für das Arbeitszimmers keine wirtschaftliche (Teil-)Identität besteht und somit die Wohnung insgesamt zu betrachten sei. Da die 10-Jahres-Frist für die Wohnung abgelaufen war, musste der Verkaufsgewinn nicht anteilig versteuert werden.